ค่าเช่าควรเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของยอดขาย?

เจอทำเลดี คนเดินเยอะ อยู่หน้าห้าง หรืออยู่ใน Community Mall ที่ดูเหมาะกับแบรนด์มาก

แต่ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท

คำถามคือ

แพงไปหรือไม่?

การดูค่าเช่าเป็น “จำนวนเงิน” เพียงอย่างเดียวอาจตอบไม่ได้

ค่าเช่า 80,000 บาทอาจแพงมากสำหรับร้านที่ขายได้เดือนละ 300,000 บาท แต่ค่าเช่าเท่ากันอาจรับได้สำหรับร้านที่สร้างยอดขายเดือนละ 1 ล้านบาท

ดังนั้นเวลาประเมินค่าเช่าร้าน นักลงทุนควรดูอีกตัวเลขหนึ่งคือ

Rent-to-Sales Ratio

หรือ สัดส่วนค่าเช่าต่อยอดขาย

เพราะคำถามที่สำคัญไม่ใช่แค่

“ค่าเช่าเดือนละเท่าไร?”

แต่คือ

“ค่าเช่านี้คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของยอดขายที่ร้านมีโอกาสทำได้จริง?”

---

Rent-to-Sales Ratio คืออะไร?

Rent-to-Sales Ratio คือสัดส่วนของค่าเช่าเมื่อเทียบกับยอดขายของร้าน

สูตรคำนวณแบบง่ายคือ

Rent-to-Sales Ratio (%) = ค่าเช่าต่อเดือน ÷ ยอดขายต่อเดือน × 100

ตัวอย่าง

ค่าเช่า = 50,000 บาท/เดือน

ยอดขาย = 500,000 บาท/เดือน

ดังนั้น

50,000 ÷ 500,000 × 100

=

10%

หมายความว่า จากยอดขายทุก 100 บาท ร้านใช้ประมาณ 10 บาทไปกับค่าเช่า

---

แล้วค่าเช่าควรไม่เกินกี่เปอร์เซ็นต์ของยอดขาย?

นี่คือคำถามสำคัญที่สุดของบทความนี้

แต่คำตอบคือ

ไม่มีเปอร์เซ็นต์เดียวที่เหมาะกับทุกธุรกิจ

ในทางปฏิบัติ นักลงทุนอาจพบการใช้ ช่วงประมาณ 8–15% ของยอดขาย เป็นกรอบเบื้องต้นในการประเมินร้านค้าหลายประเภท แต่ตัวเลขนี้ ไม่ควรถูกใช้เป็นกฎตายตัว

เพราะร้านแต่ละประเภทมี Gross Margin, ค่าแรง, Royalty Fee, จำนวนพนักงาน และ Operating Cost ต่างกัน

ตัวอย่างเช่น

ร้าน A อาจรับค่าเช่า 12% ของยอดขายได้ เพราะมี Gross Margin สูงและใช้พนักงานน้อย

ขณะที่ร้าน B แม้ค่าเช่าจะอยู่ที่ 10% แต่มี Food Cost และ Labor Cost สูงมาก จนสุดท้ายแทบไม่เหลือกำไร

ดังนั้น

อย่าถามแค่ว่า “ค่าเช่ากี่ % ถึงดี” แต่ต้องถามว่า “หลังจ่ายค่าเช่าแล้ว Cost Structure ทั้งหมดยังเหลือกำไรเพียงพอหรือไม่?”

---

ตัวอย่าง: ค่าเช่า 50,000 บาท แพงหรือถูก?

ลองเปรียบเทียบร้าน 3 ร้านที่จ่ายค่าเช่าเท่ากัน

ค่าเช่า = 50,000 บาท/เดือน

แต่ยอดขายต่างกัน

จะเห็นว่า

ค่าเช่าเท่ากัน แต่ภาระต่อธุรกิจต่างกันมาก

สำหรับร้านที่ขาย 300,000 บาท ค่าเช่ากินยอดขายไปเกือบ 17%

แต่ร้านที่ขาย 800,000 บาท ค่าเช่าเท่ากันคิดเป็นเพียงประมาณ 6%

ดังนั้นคำว่า

“ค่าเช่า 50,000 บาท แพงไหม?”

จึงยังตอบไม่ได้ จนกว่าจะรู้ว่า

ร้านนั้นสร้างยอดขายได้เท่าไร

---

อย่าใช้ยอดขาย Best Case มาคำนวณค่าเช่า

นี่เป็นจุดที่นักลงทุนควรระวังมาก

สมมติแบรนด์บอกว่า

“สาขาที่ดีสามารถทำยอดขาย 700,000 บาท/เดือน”

คุณเจอพื้นที่ค่าเช่า

70,000 บาท/เดือน

คำนวณแล้ว

70,000 ÷ 700,000 = 10%

ดูเหมือนอยู่ในระดับที่น่าสนใจ

แต่ถ้า 700,000 บาทเป็น Best Case ล่ะ?

ลองคำนวณใหม่

Best Case

ยอดขาย 700,000 บาท
ค่าเช่า 70,000 บาท

Rent-to-Sales = 10%

Base Case

ยอดขาย 500,000 บาท

Rent-to-Sales = 14%

Downside Case

ยอดขาย 400,000 บาท

Rent-to-Sales = 17.5%

ค่าเช่าไม่ได้เปลี่ยนเลย

แต่ทันทีที่ยอดขายต่ำกว่าที่คาด Rent-to-Sales Ratio สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

นี่คือเหตุผลว่าทำไมไม่ควรเซ็นพื้นที่โดยใช้ยอดขายจาก Best Case เพียง Scenario เดียว

---

ก่อนเซ็นพื้นที่ ควรคำนวณค่าเช่าจาก Base Case

หากกำลังประเมินร้านแฟรนไชส์ใหม่ ควรใช้ยอดขายที่มีความเป็นไปได้จริงมากกว่าตัวเลขสูงสุดของแบรนด์

ตัวอย่าง

แบรนด์มีข้อมูลว่า

สาขาดีมาก: 700,000 บาท/เดือน
สาขาระดับปกติ: 500,000 บาท/เดือน
Downside Scenario: 400,000 บาท/เดือน

หากค่าเช่า 70,000 บาท

อย่าเริ่มจาก

70,000 ÷ 700,000

อย่างเดียว

ควรดูอย่างน้อยว่าใน Base Case และ Downside Case ค่าเช่าจะกินยอดขายกี่เปอร์เซ็นต์

เพราะสัญญาเช่าอาจมีอายุหลายปี แต่ยอดขายไม่ได้รับประกันว่าจะอยู่ใน Best Case ทุกเดือน

---

ค่าเช่าที่ควรใช้คำนวณ ไม่ใช่แค่ “Base Rent”

อีกเรื่องที่ทำให้ตัวเลขคลาดเคลื่อนได้ คือบางคนใช้เฉพาะค่าเช่าที่เจ้าของพื้นที่แจ้ง

เช่น

ค่าเช่า 50,000 บาท/เดือน

แต่จริง ๆ อาจมีค่าใช้พื้นที่อื่นอีก เช่น

• Common Area Fee
• Service Charge
• ค่าบริหารพื้นที่
• ค่าส่วนกลาง
• ค่าเช่าป้าย
• ค่า Storage
• ค่าใช้พื้นที่เพิ่มเติม
• ค่าใช้จ่ายอื่นตามสัญญา

ดังนั้นก่อนคำนวณ Rent-to-Sales ควรดู Occupancy Cost ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ตามเงื่อนไขของพื้นที่ ไม่ใช่ดู Base Rent เพียงตัวเดียว

ตัวอย่าง

Base Rent = 50,000 บาท
Service Charge = 10,000 บาท
ค่าใช้จ่ายพื้นที่อื่น = 5,000 บาท

ภาระพื้นที่จริง =

65,000 บาท/เดือน

หากยอดขาย 500,000 บาท

สัดส่วนจะไม่ใช่ 10%

แต่เป็น

65,000 ÷ 500,000 × 100

=

13%

ความแตกต่างนี้อาจมีผลต่อกำไรและ Break-even ของร้านโดยตรง

---

ค่าเช่าแพงขึ้น จุดคุ้มทุนก็สูงขึ้น

จากบทก่อนหน้าเรื่อง จุดคุ้มทุน (Break-even Point) ค่าเช่าเป็นหนึ่งใน Fixed Cost สำคัญของธุรกิจหน้าร้าน

สมมติร้านมี Contribution Margin Ratio 60%

Location A

Fixed Cost รวม = 150,000 บาท

Break-even Sales:

150,000 ÷ 60%

=

250,000 บาท/เดือน

Location B

Fixed Cost รวม = 210,000 บาท

Break-even Sales:

210,000 ÷ 60%

=

350,000 บาท/เดือน

Location B ต้องสร้างยอดขายมากกว่า Location A ถึง

100,000 บาท/เดือน

เพียงเพื่อผ่าน Break-even ตามตัวอย่างนี้

ดังนั้นทำเลที่ค่าเช่าแพงกว่า ต้องสร้าง Sales Potential เพิ่มขึ้นมากพอที่จะชดเชยต้นทุนที่สูงขึ้น

---

ทำเลแพงกว่า อาจคุ้มกว่าก็ได้

อย่าเข้าใจว่าค่าเช่ายิ่งต่ำยิ่งดี

ลองเปรียบเทียบ

Location A

ค่าเช่า 40,000 บาท
ยอดขายคาดการณ์ 300,000 บาท

Rent-to-Sales = 13.3%

Location B

ค่าเช่า 80,000 บาท
ยอดขายคาดการณ์ 800,000 บาท

Rent-to-Sales = 10%

Location B มีค่าเช่าเป็นเงินบาทสูงกว่า 2 เท่า

แต่เมื่อเทียบกับยอดขายแล้ว กลับมีภาระค่าเช่าต่ำกว่า

นี่คือเหตุผลว่าทำไม

“ค่าเช่าถูก” ไม่ได้แปลว่า “ทำเลคุ้ม” และ “ค่าเช่าแพง” ไม่ได้แปลว่า “ทำเลไม่ดี”

สิ่งที่ต้องประเมินคือ ค่าเช่าเทียบกับศักยภาพในการสร้างยอดขายและกำไร

---

ค่าเช่า 10% ไม่ได้แปลว่าร้านนี้ดีแน่นอน

สมมติร้านมี

ยอดขาย = 500,000 บาท

ค่าเช่า = 50,000 บาท

Rent-to-Sales = 10%

ดูเหมือนดี

แต่ลองดู Cost Structure ทั้งหมด

เหลือเพียงประมาณ

7%

ก่อนพิจารณารายการอื่นตามโครงสร้างจริงของธุรกิจ

ดังนั้นแม้ค่าเช่าจะอยู่ที่ 10% แต่ธุรกิจก็อาจไม่ได้มี Economics ที่ดีมากนัก

นี่คือเหตุผลว่าทำไมต้องดูค่าเช่าควบคู่กับ

COGS + Labor + Franchise Fees + Operating Expenses

---

แต่ละประเภทธุรกิจรับค่าเช่าได้ไม่เท่ากัน

แฟรนไชส์แต่ละ Category มีโครงสร้างต้นทุนต่างกัน

ร้านอาหาร

มักมีทั้ง

Food Cost
Labor Cost
Rent
Utilities
Royalty
Marketing Fee

ดังนั้นพื้นที่สำหรับค่าเช่าอาจถูกจำกัดจากต้นทุนหลายด้าน

ร้านเครื่องดื่ม

บางโมเดลอาจมี Gross Margin สูงกว่าและใช้ทีมขนาดเล็กกว่า แต่ธุรกิจอาจต้องพึ่ง Traffic และ Transaction จำนวนมาก

ธุรกิจบริการ

บางประเภทมี Product Cost ต่ำ แต่ Labor Cost สูง

ดังนั้นอาจรับ Occupancy Cost ในสัดส่วนที่ต่างจากร้านอาหาร

ธุรกิจการศึกษา

ต้องดูทั้ง

ค่าเช่า
จำนวนห้อง
Capacity
จำนวนนักเรียนต่อคลาส
Utilization ของพื้นที่

พื้นที่ใหญ่ไม่ได้สร้างรายได้โดยอัตโนมัติ หากห้องเรียนถูกใช้งานไม่เต็ม Capacity

ดังนั้นการนำตัวเลขเช่น “ค่าเช่าต้องไม่เกิน 10%” ไปใช้กับทุกธุรกิจจึงไม่เหมาะสม

---

ร้าน Kiosk กับ Full Store ควรดูค่าเช่าเหมือนกันไหม?

หลักการ Rent-to-Sales เหมือนกัน แต่ Economics อาจต่างกัน

Kiosk

พื้นที่เล็ก
ค่าเช่ารวมอาจต่ำกว่า
พนักงานน้อย
แต่ต้องพึ่ง Traffic สูง
Average Ticket อาจต่ำ

Full Store

ค่าเช่าและ Fit-out สูงกว่า
ใช้พนักงานมากกว่า
รองรับลูกค้าได้มากกว่า
อาจมี Average Ticket สูงกว่า
สามารถสร้าง Customer Experience ได้มากกว่า

ดังนั้นอย่าเลือก Kiosk เพียงเพราะ

“ค่าเช่าถูกกว่า”

และอย่าเลือก Full Store เพราะ

“ยอดขายน่าจะสูงกว่า”

ต้องดูว่าแต่ละ Format สามารถสร้างยอดขายและกำไรเพียงพอต่อ Occupancy Cost ของตัวเองหรือไม่

---

ถ้ารู้ยอดขายเป้าหมาย สามารถคำนวณ “ค่าเช่าสูงสุด” ได้หรือไม่?

สามารถใช้เป็นกรอบ Scenario เบื้องต้นได้

สมมติคุณประเมินว่า Base Case Sales อยู่ที่

500,000 บาท/เดือน

และต้องการทดสอบ Scenario ที่ Rent-to-Sales เท่ากับ

10%

ค่าเช่าตามสมมติฐานจะเท่ากับ

500,000 × 10%

=

50,000 บาท/เดือน

ถ้าทดสอบที่ 12%

=

60,000 บาท/เดือน

ถ้าทดสอบที่ 15%

=

75,000 บาท/เดือน

วิธีนี้ช่วยสร้างกรอบในการดูพื้นที่ได้

แต่ไม่ได้หมายความว่า 75,000 บาทคือค่าเช่าสูงสุดที่ธุรกิจรับได้แน่นอน

เพราะยังต้องนำ Cost Structure ทั้งหมดมาวิเคราะห์ต่อ

---

อย่าลืมค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต

ร้านอาจมี Economics ที่ดีในปีแรก แต่สัญญาเช่าอาจระบุว่า

ค่าเช่าเพิ่มทุกปี
เพิ่มทุก 3 ปี
หรือมี Step-up Rent ตามเงื่อนไข

ตัวอย่าง

ปี 1 ค่าเช่า 50,000 บาท

ปี 2 55,000 บาท

ปี 3 60,000 บาท

ถ้ายอดขายไม่เพิ่มตาม ค่าเช่าจะกินสัดส่วน Revenue มากขึ้นเรื่อย ๆ

ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญา ควรทำ Financial Projection ให้ครอบคลุม ค่าเช่าตลอดช่วงสัญญา ไม่ใช่ดูเฉพาะค่าเช่าปีแรก

---

Revenue Sharing Rent ต้องคิดอย่างไร?

พื้นที่บางแห่งอาจคิดค่าเช่าในรูปแบบ

Fixed Rent

หรือ

Percentage of Sales

หรืออาจมีทั้งสองแบบตามเงื่อนไขสัญญา

ตัวอย่างเช่น

ค่าเช่าขั้นต่ำ 50,000 บาท

หรือคิดตาม % ของยอดขายตามเงื่อนไขที่กำหนด

ในกรณีนี้ นักลงทุนต้องจำลองหลายระดับยอดขาย เพราะเมื่อยอดขายเพิ่ม Occupancy Cost อาจเพิ่มตาม

อย่าประเมินจาก Minimum Rent เพียงตัวเดียว

ควรอ่านเงื่อนไขใน Lease Agreement ให้ครบว่า ค่าใช้พื้นที่จริงเปลี่ยนแปลงตามยอดขายอย่างไร

---

ค่าเช่าเชื่อมกับ ROI และ Payback อย่างไร?

สมมติร้านลงทุนทั้งหมด

1,500,000 บาท

เดิมมีกำไรจากการดำเนินงานตามสมมติฐาน

450,000 บาท/ปี

แต่เลือกทำเลที่มีค่าเช่าสูงขึ้น

30,000 บาท/เดือน

เท่ากับต้นทุนเพิ่ม

360,000 บาท/ปี

ถ้ายอดขายไม่ได้เพิ่มขึ้นเพียงพอ ผลตอบแทนที่เหลือจะลดลงอย่างมาก

นั่นหมายความว่า

ค่าเช่าส่งผลพร้อมกันทั้ง

Profit

Break-even

ROI

และ

Payback Period

ดังนั้น Location Decision ไม่ใช่แค่เรื่อง Marketing หรือ Traffic

แต่เป็น Financial Decision ด้วย

---

ก่อนเช่าร้าน ต้องดู Traffic หรือค่าเช่าก่อน?

จริง ๆ แล้วต้องดูพร้อมกัน

Traffic สูงแต่ค่าเช่าสูงมาก อาจไม่คุ้ม

ค่าเช่าต่ำแต่ไม่มี Target Customer ก็อาจขายไม่ได้

วิธีคิดที่ดีกว่าคือ

TRAFFIC

มีคนผ่านเท่าไร?

↓

TARGET CUSTOMER

มีกี่คนที่ตรงกลุ่ม?

↓

CONVERSION

มีโอกาสซื้อกี่เปอร์เซ็นต์?

↓

TRANSACTION

เกิดกี่บิล?

↓

AVERAGE TICKET

บิลละเท่าไร?

↓

SALES

สร้างยอดขายเท่าไร?

↓

RENT-TO-SALES

ค่าเช่าคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์?

วิธีนี้ทำให้การประเมินทำเลเชื่อมกับตัวเลขทางการเงินมากขึ้น

---

7 คำถามที่ควรถามก่อนเซ็นสัญญาเช่าร้านแฟรนไชส์

ก่อนเซ็นพื้นที่ ลองตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้

1. Base Rent เท่าไร?
2. มี Service Charge หรือค่าใช้จ่ายพื้นที่อื่นอีกเท่าไร?
3. ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างไรตลอดอายุสัญญา?
4. ยอดขาย Base Case ของร้านนี้ประมาณเท่าไร?
5. Rent-to-Sales Ratio ใน Base Case เท่าไร?
6. ถ้ายอดขายต่ำกว่าเป้า 20% ค่าเช่าจะกลายเป็นกี่เปอร์เซ็นต์?
7. หลังรวม Food Cost, Labor, Fees และค่าเช่าแล้ว ยังเหลือ Margin เพียงพอหรือไม่?

ถ้ายังตอบคำถามเหล่านี้ไม่ได้ การรีบเซ็นพื้นที่เพียงเพราะ

“ทำเลดีและกลัวคนอื่นเอาไปก่อน”

อาจเพิ่มความเสี่ยงให้การลงทุนโดยไม่จำเป็น

---

ตัวอย่างประเมินทำเลก่อนตัดสินใจ

สมมติคุณกำลังเลือกระหว่าง 2 ทำเล

ถ้าดูแค่ค่าเช่า

Location A ดูถูกกว่า

แต่เมื่อเทียบกับยอดขาย

Location B กลับมี Rent-to-Sales Ratio ต่ำกว่า

อย่างไรก็ตาม ยังสรุปไม่ได้ว่า Location B ดีกว่า จนกว่าจะนำ Margin, Labor, Investment, Competition และความเสี่ยงของ Sales Forecast มาประเมินร่วมกัน

นี่คือวิธีคิดที่ควรใช้กับการเลือกทำเลแฟรนไชส์

---

5 Red Flags เรื่องค่าเช่าก่อนเปิดร้าน

1. ค่าเช่าคำนวณจาก Best Case Sales

ถ้ายอดขายไม่ถึงเป้า Ratio จะสูงขึ้นทันที

2. ดูเฉพาะ Base Rent

แต่ไม่รวม Service Charge และ Occupancy Cost อื่น

3. ค่าเช่าปีแรกถูก แต่เพิ่มสูงในปีถัดไป

ต้องดูตลอดอายุสัญญา

4. แบรนด์บอกว่า “ทำเลนี้ดี” แต่ไม่มี Sales Projection

ควรมีเหตุผลเชิงข้อมูลรองรับ

5. ค่าเช่าดูเหมาะ แต่ Cost Structure ส่วนอื่นสูงอยู่แล้ว

Rent-to-Sales เพียงตัวเดียวไม่สามารถบอก Profitability ของร้านได้

---

สรุป: ค่าเช่าควรเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของยอดขาย?

ถ้าต้องการตัวเลขสำหรับใช้เป็น กรอบประเมินเบื้องต้น นักลงทุนอาจพบช่วงประมาณ 8–15% ของยอดขาย ถูกนำมาใช้พิจารณาในร้านค้าหลายโมเดล

แต่ไม่ควรตีความว่า

ต่ำกว่า 10% = ดี

หรือ

เกิน 15% = ห้ามลงทุน

เพราะธุรกิจแต่ละประเภทมี Margin และ Cost Structure ไม่เหมือนกัน

สิ่งที่ควรทำคือ

1. คำนวณ Occupancy Cost จริง

ไม่ใช่ Base Rent อย่างเดียว

2. หารด้วย Base Case Sales

ไม่ใช่ยอดขายจากสาขาที่ดีที่สุด

3. ทดลอง Downside Scenario

ถ้ายอดขายลดลง 10–20% ค่าเช่าจะกินยอดขายกี่เปอร์เซ็นต์?

4. นำไปดูร่วมกับ Cost Structure

Food Cost
Labor
Royalty
Marketing Fee
Operating Cost

5. เชื่อมกลับไปที่ Break-even

ค่าเช่านี้ทำให้ร้านต้องขายเพิ่มขึ้นอีกเท่าไรจึงจะคุ้มทุน?

เพราะสุดท้ายแล้ว

ค่าเช่าที่ดี ไม่ใช่ค่าเช่าที่ “ถูกที่สุด” แต่คือค่าเช่าที่สัมพันธ์กับยอดขายและกำไรที่ทำเลนั้นมีโอกาสสร้างได้

---

กำลังเลือกแฟรนไชส์หรือประเมินทำเลก่อนเปิดร้าน?

ก่อนตัดสินใจลงทุน ควรดูมากกว่าแค่ค่า Franchise Fee หรือค่าเช่า เพราะความคุ้มค่าของร้านขึ้นอยู่กับทั้ง เงินลงทุน ยอดขาย กำไร จุดคุ้มทุน ROI และระยะเวลาคืนทุน

อ่านภาพรวมเพิ่มเติมได้ที่:

👉 ลงทุนแฟรนไชส์อย่างไร? คู่มือเลือกและวิเคราะห์ก่อนซื้อ

หรือเข้ามา ปรึกษาและพูดคุยกับทีม FRANZBIZ เพื่อช่วยแนะนำแฟรนไชส์ให้เหมาะกับ งบประมาณ พื้นที่ ประสบการณ์ และเป้าหมายการลงทุนของคุณ